A locação de imóveis, tradicionalmente distante da rotina de emissão de notas fiscais, passa a integrar o sistema documental do IBS e da CBS. A mudança exige atenção de proprietários, empresas e estruturas patrimoniais — e possui regras diferentes para pessoas físicas e jurídicas.
A Reforma Tributária começa a produzir uma mudança que, até pouco tempo atrás, pareceria incomum para muitos proprietários de imóveis: a emissão de documento fiscal relacionada ao recebimento de aluguéis.
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, incluiu no cronograma de implementação dos documentos fiscais eletrônicos a NFS-e para locações de bens móveis e para locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, estabelecendo, como regra geral do calendário, o dia 1º de dezembro de 2026 para o início da obrigatoriedade.
A novidade, porém, não deve ser vista apenas como uma nova formalidade administrativa.
A nota fiscal é a face mais visível de uma transformação muito maior: com a criação do IBS e da CBS, a tributação das operações imobiliárias passa a integrar de forma expressa o novo sistema de tributação sobre o consumo.
O QUE MUDOU NA TRIBUTAÇÃO DOS ALUGUÉIS?
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu expressamente a incidência do IBS e da CBS sobre operações envolvendo bens imóveis e incluiu, entre elas, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento.
Essa alteração é relevante porque rompe com a lógica tributária à qual o mercado imobiliário estava habituado.
Historicamente, o aluguel de um imóvel não fazia parte da rotina típica de emissão de NFS-e. A Reforma Tributária passa a inserir essas operações no sistema de documentação fiscal do IBS e da CBS.
Isso não significa, contudo, que o aluguel tenha simplesmente se transformado em um “serviço sujeito ao ISS”.
O próprio cronograma divulgado pela Receita Federal diferencia a NFS-e utilizada para os serviços em geral sujeitos ao ISS daquela destinada especificamente às locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis. A utilização do documento fiscal decorre, portanto, da nova arquitetura do IBS e da CBS.
A DATA DE DEZEMBRO NÃO VALE DA MESMA FORMA PARA TODOS
Aqui está um dos pontos mais importantes da nova regulamentação.
O cronograma geral publicado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS estabelece 1º de dezembro de 2026 para a NFS-e relacionada às locações imobiliárias.
Entretanto, existe uma regra específica para pessoas físicas.
O Decreto nº 13.075, de 21 de julho de 2026, determinou que a obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais pela pessoa física na condição de contribuinte ou responsável tributário produzirá efeitos somente a partir de 1º de janeiro de 2027.
O Comitê Gestor do IBS também divulgou a prorrogação para janeiro de 2027 das obrigações relacionadas às pessoas físicas no âmbito da implementação da Reforma.
Consequentemente, é preciso evitar uma conclusão excessivamente abrangente: não é correto afirmar que todo proprietário pessoa física deverá começar a emitir nota fiscal de aluguel em dezembro de 2026.
O enquadramento do locador precisa ser examinado individualmente.
PESSOA FÍSICA: QUANDO O LOCADOR SE TORNA CONTRIBUINTE?
A Lei Complementar nº 214/2025 criou critérios específicos para que pessoas físicas que realizam operações imobiliárias sejam consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS.
No caso de locações, cessões onerosas e arrendamentos, a lei estabeleceu, considerando o ano-calendário anterior, dois requisitos cumulativos:
a) receita total com essas operações superior ao valor-base de R$ 240 mil; e
b) operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Há um detalhe importante: os R$ 240 mil previstos originalmente na legislação não constituem um valor estático, pois a própria Lei Complementar determina sua atualização mensal pelo IPCA.
Além disso, a legislação prevê hipótese de enquadramento da pessoa física no próprio ano-calendário quando o valor das locações, cessões onerosas ou arrendamentos exceder em 20% o limite legal de receita.
Portanto, analisar apenas a quantidade de imóveis não é suficiente. Receita, quantidade de propriedades e evolução das operações precisam ser examinadas conjuntamente.
E COMO FICA A PESSOA JURÍDICA?
Para as pessoas jurídicas, a análise é diferente.
A franquia baseada simultaneamente em quantidade de imóveis e receita foi criada especificamente para determinadas situações envolvendo pessoas físicas. Para empresas que realizam operações no desenvolvimento de atividade econômica, aplicam-se as regras gerais de sujeição ao IBS e à CBS, além do regime específico previsto para operações imobiliárias.
Por isso, a comparação entre manter imóveis diretamente na pessoa física e explorá-los por meio de pessoa jurídica, empresa patrimonial ou holding não pode ser feita apenas pela diferença nominal das alíquotas.
Será necessário considerar, entre outros fatores, o regime tributário existente, o volume e a natureza das receitas, a possibilidade de apropriação de créditos, os custos da atividade, a destinação dos imóveis e os efeitos patrimoniais e sucessórios de cada estrutura.
A LOCAÇÃO TERÁ TRATAMENTO DIFERENCIADO NO IBS E NA CBS
Embora passe a integrar o campo de incidência dos novos tributos, a locação imobiliária recebeu tratamento específico.
A LC nº 214/2025 determina que as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis sejam reduzidas em 70% em relação às alíquotas normalmente aplicáveis.
Esse percentual de redução, entretanto, não deve ser confundido com a alíquota efetiva do aluguel.
A carga concreta dependerá das alíquotas de referência aplicáveis, das regras do período de transição, da existência de créditos e de outros elementos próprios de cada operação.
É justamente por isso que comparações simplificadas entre “tributação atual” e “tributação futura” podem produzir conclusões equivocadas.
2026 É ANO DE TESTE, MAS A ADAPTAÇÃO JÁ COMEÇOU
Outro ponto que merece atenção é o caráter particular do ano de 2026.
A Receita Federal esclarece que 2026 funciona como período de teste do IBS e da CBS e que, observadas as normas aplicáveis às obrigações acessórias, haverá dispensa do recolhimento dos novos tributos nas condições previstas para esse período.
Isso não significa, entretanto, que proprietários e empresas possam simplesmente aguardar 2027.
Ao contrário: é justamente durante a transição que devem ser identificados os impactos sobre sistemas, cadastros, contratos, escrituração contábil e procedimentos internos.
A NOTA FISCAL É APENAS O COMEÇO
Talvez a consequência mais imediata da mudança seja operacional: quem nunca precisou emitir documento fiscal relacionado ao aluguel poderá passar a conviver com essa obrigação.
Mas restringir a análise à emissão da NFS-e seria enxergar apenas uma pequena parte da Reforma.
Para proprietários com patrimônio imobiliário relevante, empresas e estruturas patrimoniais, a nova legislação exige perguntas mais amplas:
Como a atual estrutura será tributada pelo IBS e pela CBS?
A pessoa física estará ou não enquadrada como contribuinte?
Quais contratos precisam ser revistos?
Quais despesas poderão repercutir na apuração dos tributos?
Existem créditos passíveis de aproveitamento?
A estrutura societária hoje utilizada continuará eficiente com o novo sistema?
Qual será o impacto financeiro durante a transição até a implementação integral da Reforma?
Essas questões demonstram que a mudança é tributária, mas também contratual, societária, patrimonial e operacional.
O MOMENTO DE REVISAR AS ESTRUTURAS IMOBILIÁRIAS É AGORA
A entrada das locações no sistema do IBS e da CBS altera uma realidade consolidada há décadas.
Contratos celebrados sob a lógica anterior poderão continuar produzindo efeitos durante a transição. Estruturas patrimoniais constituídas com base no sistema atual passarão a conviver com novas regras. Pessoas físicas que nunca tiveram rotina fiscal relacionada à atividade locatícia poderão ser enquadradas como contribuintes. Empresas precisarão adequar sistemas e documentos.
Por isso, dezembro de 2026 ou janeiro de 2027 não devem ser vistos como datas para começar a analisar o problema, mas como marcos para os quais a operação já deveria estar preparada.
A Reforma Tributária não criou apenas uma “nota fiscal do aluguel”.
Ela colocou a exploração econômica de imóveis dentro de uma nova estrutura de tributação do consumo — e, com isso, tornou indispensável revisar previamente o enquadramento tributário, os contratos, os procedimentos fiscais e a própria organização patrimonial dos contribuintes.
Referências normativas: Lei Complementar nº 214/2025; Decreto nº 12.955/2026, com as alterações do Decreto nº 13.075/2026; regulamentação do Comitê Gestor do IBS; e Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. O Ato Conjunto foi divulgado pela Receita Federal em 31 de julho de 2026.
Emmendorfer & Tavares Advogados Associados
