Uma recente decisão da Justiça de São Paulo voltou a colocar em evidência uma discussão relevante para a estruturação de holdings patrimoniais: até onde o Município pode cobrar ITBI quando um imóvel é transferido para a sociedade em integralização de capital social?
No Processo nº 1011625-78.2025.8.26.0053, da 2ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central de São Paulo, a controvérsia envolveu a integralização de imóvel avaliado em aproximadamente R$ 4,1 milhões. O Município pretendeu exigir ITBI sobre parcela que considerou excedente ao valor atribuído à operação, utilizando, para tanto, seu próprio valor venal de referência.
A cobrança foi afastada em primeiro grau.
O caso chama atenção porque reúne duas discussões diferentes — e frequentemente confundidas — envolvendo o ITBI: o alcance da imunidade na integralização de capital social e a forma de determinação do valor do imóvel.
Imunidade do ITBI e o Tema 796 do STF
A Constituição Federal prevê a não incidência do ITBI sobre a transmissão de imóveis destinados à realização do capital de pessoa jurídica, nos termos do art. 156, § 2º, I.
Ao julgar o Tema 796 da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese:
“A imunidade em relação ao ITBI […] não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”
No processo que originou o precedente, parte do valor dos imóveis não foi destinada ao capital social, mas à formação de reserva de capital. A partir daí, consolidou-se importante discussão sobre o que deve ser considerado efetivamente “excedente”.
Em algumas operações societárias, todo o valor atribuído ao imóvel é destinado ao capital social, sem formação de reserva de capital ou ágio. Essa circunstância tem sido utilizada pelos contribuintes para distinguir tais situações daquela examinada originalmente pelo STF.
Entretanto, é necessário cautela.
Decisões mais recentes da Primeira Turma do STF indicam que o Tema 796 não deve ser necessariamente limitado às situações em que exista reserva de capital. No RE 1.501.001 AgR, por exemplo, a Turma entendeu que a discussão envolve qualquer valor que exceda o limite do capital social a ser integralizado, independentemente da destinação contábil conferida à diferença. No mesmo sentido, a Primeira Turma negou provimento, por unanimidade, ao agravo na Rcl 69.420, julgamento concluído em setembro de 2025.
Por isso, a correta redação dos atos societários é importante, mas não significa, isoladamente, garantia de imunidade.
O contrato ou alteração contratual deve refletir a realidade econômica e contábil da operação: qual o capital subscrito, quanto efetivamente está sendo integralizado e qual será a destinação patrimonial do imóvel transferido.
Município não pode simplesmente criar um valor de referência
A segunda discussão é igualmente relevante.
No Tema 1.113, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça definiu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado.
O STJ estabeleceu ainda que, no regime então analisado:
- o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado;
- essa presunção somente pode ser afastada mediante procedimento administrativo próprio;
- o Município não pode simplesmente substituir o valor informado pelo contribuinte por um “valor venal de referência” previamente fixado de maneira unilateral.
Esse entendimento atingiu diretamente práticas adotadas por diversos Municípios, inclusive São Paulo, que utilizavam tabelas próprias para estabelecer uma base mínima de tributação.
Assim, uma coisa é o Fisco discordar do valor declarado e demonstrar, em procedimento regular, que ele não corresponde ao valor de mercado. Outra, bastante diferente, é presumir automaticamente que a tabela municipal está correta e cobrar o imposto sobre ela.
E o que mudou com a LC nº 227/2026?
A análise atual do tema exige ainda considerar uma novidade legislativa.
A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional, estabelecendo expressamente que o valor venal corresponde ao preço pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado.
A nova legislação também passou a prever que a estimativa poderá considerar critérios técnicos, como preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros, localização, padrão e características do imóvel.
Ao mesmo tempo, o próprio CTN passou a exigir a divulgação dos critérios adotados pela Administração e assegurou ao contribuinte a possibilidade de apresentar avaliação contraditória em procedimento específico.
Portanto, a LC nº 227/2026 não deve ser interpretada como uma autorização irrestrita para que o Município simplesmente escolha um valor e o imponha ao contribuinte.
E essa discussão já chegou ao Tribunal de Justiça de São Paulo. Em julgamentos recentes, realizados inclusive em setembro de 2026, o TJSP tem afastado a tese de que a nova legislação permitiria a utilização automática do valor venal de referência, mantendo a exigência de critérios objetivos, procedimento adequado e possibilidade de contraditório.
O que a decisão representa para as holdings?
A principal conclusão é que a integralização de imóveis em holdings continua exigindo planejamento jurídico, societário, contábil e tributário integrado.
Não basta inserir no contrato social uma cláusula afirmando que determinado imóvel está sendo utilizado para integralizar capital e presumir, a partir daí, que toda e qualquer cobrança de ITBI estará afastada.
Antes da operação, é recomendável avaliar:
- a estrutura do capital social, identificando exatamente o montante subscrito e integralizado;
- a destinação contábil do imóvel, especialmente para evitar divergências entre o ato societário e os registros contábeis;
- o valor atribuído ao bem, mantendo documentação capaz de justificar o critério utilizado;
- a legislação do Município onde o imóvel está localizado, inclusive quanto aos procedimentos de reconhecimento da imunidade e de avaliação;
- e a jurisprudência aplicável ao caso concreto, especialmente diante das discussões ainda existentes em torno do Tema 796 do STF e das alterações introduzidas pela LC nº 227/2026.
Planejamento societário continua sendo essencial
A recente decisão paulista é favorável aos contribuintes e reforça importantes limites à atuação dos Municípios, especialmente quando a cobrança decorre simplesmente da substituição do valor declarado por um valor de referência estabelecido unilateralmente.
Por outro lado, o cenário jurisprudencial recomenda cautela.
A forma como a operação é documentada importa — e muito —, mas não transforma a imunidade do ITBI em consequência automática de determinada redação contratual.
Em operações envolvendo holdings familiares e patrimoniais, o caminho mais seguro continua sendo estruturar previamente a integralização, compatibilizando contrato social, capital subscrito, registros contábeis, valor dos imóveis e documentação de suporte.
Essa análise prévia pode reduzir significativamente o risco de autuações e, sobretudo, fornecer elementos mais consistentes para eventual discussão administrativa ou judicial da cobrança.
Referência: Processo nº 1011625-78.2025.8.26.0053, 2ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central da Comarca de São Paulo, sentença de 16 de setembro de 2026.
