Decisões recentes reforçam o entendimento de que a transferência de imóveis decorrente da absorção integral do patrimônio de uma sociedade pode não se sujeitar ao ITBI, ainda que a incorporadora exerça atividade preponderantemente imobiliária.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) voltou a afastar a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em operação de incorporação societária envolvendo a transferência da totalidade do patrimônio das empresas incorporadas.
Em julgamento recente, a 18ª Câmara de Direito Público entendeu que a incorporação total de duas sociedades por uma empresa do setor imobiliário configurou operação de reestruturação societária, com sucessão universal do patrimônio, e não transmissão onerosa individualizada dos imóveis.
No caso, o Município havia constituído cobrança no montante de R$ 515.421,43, dos quais R$ 304.007,54 correspondiam ao ITBI, além de multa e demais encargos. O TJSP reformou a decisão de primeira instância e afastou a exigência.
A decisão foi proferida no processo nº 1012551-25.2025.8.26.0032, pela 18ª Câmara de Direito Público do TJSP.
Incorporação total e sucessão universal
Um dos principais fundamentos adotados pelo Tribunal está relacionado à própria natureza jurídica da incorporação societária.
Nos termos dos arts. 1.116 a 1.118 do Código Civil, na incorporação uma ou mais sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações. Com a conclusão da operação, a sociedade incorporada é extinta e seu patrimônio é transferido em bloco à incorporadora.
No precedente recente, o TJSP considerou que essa transferência patrimonial decorrente da incorporação total constitui sucessão a título universal e não se equipara a negócios jurídicos como compra e venda ou permuta.
A distinção é relevante porque o art. 156, II, da Constituição Federal atribui aos Municípios competência para instituir o ITBI sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis.
Assim, além da transmissão patrimonial, a onerosidade constitui elemento relevante para a caracterização da hipótese de incidência do imposto.
Atividade imobiliária não afastou o tratamento tributário no caso
Outro ponto de destaque diz respeito ao art. 37 do Código Tributário Nacional.
Como regra, a legislação prevê a análise da atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente para determinadas hipóteses de transmissão de imóveis relacionadas a operações societárias.
Entretanto, o § 4º do art. 37 do CTN estabelece expressamente:
“o disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante”.
É justamente essa disposição que vem ganhando especial importância nas operações de incorporação total.
Em fevereiro de 2026, a 14ª Câmara de Direito Público do próprio TJSP já havia adotado orientação semelhante ao julgar a Apelação nº 1013287-05.2025.8.26.0562.
Naquele caso, o Tribunal reconheceu a aplicação do art. 37, § 4º, do CTN à incorporação da totalidade do patrimônio da sociedade, afastando a necessidade de investigação da atividade preponderante da adquirente. O julgamento ocorreu em 5 de fevereiro de 2026.
Portanto, os precedentes demonstram uma orientação favorável à distinção entre a incorporação societária integral — em que há transmissão universal do patrimônio da sociedade extinta — e operações isoladas envolvendo a transferência de determinados imóveis.
STF reconhece a recepção do art. 37, § 4º, do CTN
A discussão também chegou ao Supremo Tribunal Federal.
A Corte vem reconhecendo que o art. 37, § 4º, do CTN foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988.
Em decisões recentes, o STF afastou interpretações segundo as quais o dispositivo seria incompatível com o art. 156, § 2º, I, da Constituição ou configuraria uma isenção heterônoma instituída pela União em relação a imposto municipal.
O entendimento considera que o Código Tributário Nacional foi recepcionado com status de lei complementar para disciplinar normas gerais em matéria tributária, inclusive quanto aos limites e à definição da incidência do ITBI.
A jurisprudência do Supremo passou, assim, a reconhecer a validade da disciplina específica prevista no art. 37, § 4º, para situações em que a transferência imobiliária ocorre conjuntamente com a totalidade do patrimônio da pessoa jurídica incorporada.
Tema 796 do STF trata de situação diferente
Também é importante distinguir essas operações do Tema 796 da repercussão geral do STF.
No Tema 796, o Supremo analisou a imunidade do ITBI relacionada à integralização de imóveis ao capital social e decidiu que a imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o montante destinado à integralização do capital social.
A hipótese é distinta da incorporação integral de uma sociedade por outra, na qual ocorre sucessão universal dos direitos e obrigações da sociedade incorporada.
Por essa razão, a aplicação automática do Tema 796 às incorporações societárias totais pode conduzir a conclusões inadequadas.
Impactos para holdings e reorganizações societárias
Os precedentes são particularmente relevantes para grupos empresariais e holdings patrimoniais que possuam imóveis e estejam avaliando operações de reorganização societária.
A forma jurídica adotada para a operação pode produzir consequências tributárias substancialmente diferentes.
Uma incorporação integral, com absorção de todo o patrimônio, direitos e obrigações da sociedade incorporada, não deve ser confundida com a simples transferência isolada de imóveis entre pessoas jurídicas ou com a conferência de determinados bens para integralização de capital.
Essa distinção pode ser determinante para a incidência ou não do ITBI.
Por outro lado, os precedentes não significam que qualquer reorganização empresarial envolvendo imóveis esteja automaticamente protegida contra a cobrança do imposto. A estrutura da operação, a documentação societária, a efetiva transferência da totalidade do patrimônio e as particularidades da legislação municipal devem ser examinadas individualmente.
Diante da evolução recente da jurisprudência do TJSP e do STF, operações de incorporação, fusão e reorganização patrimonial envolvendo imóveis merecem análise tributária ainda na fase de planejamento, especialmente quando houver cobrança ou exigência de comprovação de recolhimento do ITBI para atualização das matrículas imobiliárias.
Referências: TJSP, Apelação nº 1012551-25.2025.8.26.0032; TJSP e Apelação nº 1013287-05.2025.8.26.0562.
Por Ana Catarina Furtado Köhler
Emmendorfer & Tavares Advogados Associados
