Decisão reforça a importância da análise documental antes da aquisição de imóveis e do arquivamento das certidões utilizadas para formalizar o negócio
A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou, por maioria, o reconhecimento de fraude à execução fiscal em uma operação de compra e venda de imóvel realizada com base em certidão negativa de débitos emitida pelo próprio ente público que, posteriormente, tentou penhorar o bem. A decisão foi publicada ontem, 29 de julho de 2026, no Diário de Justiça Eletrônico Nacional.
O julgamento ocorreu no Recurso Especial nº 2.030.470/SC e envolveu um imóvel adquirido por uma construtora em agosto de 2012. Antes da conclusão do negócio, foram obtidas certidões negativas estaduais em nome dos vendedores, além de certidões relativas a ações cíveis.
Apesar disso, o Estado de Santa Catarina sustentou posteriormente que a venda teria ocorrido em fraude à execução fiscal. O argumento era de que um dos vendedores figurava como devedor solidário em certidões de dívida ativa relacionadas a empresas das quais era sócio, e que as inscrições haviam sido realizadas antes da alienação do imóvel.
O imóvel acabou sendo atingido por penhoras em execuções fiscais, levando a compradora a apresentar embargos de terceiro para preservar o bem.
A regra geral sobre a fraude à execução fiscal
O artigo 185 do Código Tributário Nacional estabelece que se presume fraudulenta a alienação ou oneração de bens realizada por sujeito passivo que possua crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa.
Desde a alteração promovida pela Lei Complementar nº 118/2005, a inscrição do débito em dívida ativa passou a ser o marco relevante para a caracterização da fraude. Em regra, portanto, não é necessário que o devedor já tenha sido citado em uma execução fiscal nem que exista penhora registrada na matrícula do imóvel.
A jurisprudência do STJ também considera que a boa-fé do comprador, isoladamente, normalmente não impede o reconhecimento da fraude à execução fiscal. Isso significa que a ausência de anotações na matrícula do imóvel pode não ser suficiente para proteger quem realiza a aquisição.
No caso examinado, porém, havia uma circunstância adicional. O próprio Estado de Santa Catarina havia expedido certidão negativa em nome do vendedor, embora o débito tributário já estivesse inscrito em dívida ativa.
Certidão negativa gerou confiança legítima no comprador
Para a maioria dos ministros, a certidão negativa constitui ato administrativo dotado de fé pública e presunção de veracidade. Ao emitir o documento, o Fisco informou ao comprador que não existiam pendências tributárias capazes de comprometer o negócio.
O relator, Ministro Gurgel de Faria, destacou que as certidões fiscais servem justamente para dar publicidade à existência de débitos e permitir que terceiros avaliem os riscos de uma negociação.
Assim, a Administração não poderia emitir uma certidão indicando a regularidade fiscal do vendedor e, posteriormente, desconsiderar o próprio documento para sustentar a existência de fraude e manter a penhora do imóvel.
Segundo o acórdão, atribuir o prejuízo ao comprador significaria tolerar erro exclusivo da Administração e impor um ônus desproporcional aos particulares nas negociações da vida civil.
A Primeira Turma concluiu que a falha do serviço público induziu o adquirente de boa-fé a acreditar que não havia impedimento à aquisição. Por esse motivo, o STJ restabeleceu a sentença que havia determinado o levantamento das penhoras.
Decisão não dispensa cuidados na compra de imóveis
Embora o resultado tenha sido favorável ao comprador, o julgamento não significa que a apresentação de qualquer certidão negativa afastará automaticamente a fraude à execução fiscal.
A solução foi construída a partir das particularidades do caso, especialmente porque a certidão negativa foi expedida pelo mesmo ente público que cobrava a dívida e pretendia atingir o imóvel.
Um dos ministros que acompanhou a maioria ressaltou que o desfecho poderia ser diferente se a certidão tivesse sido emitida por ente diverso daquele responsável pela execução fiscal.
A decisão, portanto, reforça a necessidade de uma análise preventiva cuidadosa antes da compra de imóveis. A consulta apenas à matrícula pode não revelar débitos fiscais, processos ou situações capazes de comprometer a aquisição.
É recomendável examinar a matrícula atualizada e sua cadeia de transmissões, verificar a existência de ações judiciais e execuções, solicitar certidões fiscais dos vendedores nas esferas municipal, estadual e federal e conferir se existem restrições relacionadas ao próprio imóvel.
Quando o vendedor é empresário, sócio ou administrador de sociedades, a operação também pode demandar avaliação jurídica mais ampla, especialmente diante de indícios concretos de endividamento ou de risco patrimonial.
Além da obtenção das certidões, é importante conservar todos os documentos utilizados na negociação. Propostas, comprovantes, consultas, certidões e comunicações podem ser essenciais para demonstrar as diligências realizadas e a confiança legítima do comprador nas informações oficiais.
Segurança jurídica depende de prevenção
A aquisição de um imóvel normalmente envolve valores expressivos e pode ser afetada por obrigações que não aparecem diretamente na matrícula.
No caso analisado, o comprador somente conseguiu preservar o bem após uma longa discussão judicial que chegou ao STJ. A existência da certidão negativa foi decisiva para demonstrar que o negócio havia sido realizado com base em informação oficial fornecida pelo próprio Fisco.
O precedente evidencia que a cautela documental não elimina todos os riscos, mas pode ser determinante para proteger o adquirente caso o negócio venha a ser questionado.
Antes de concluir a compra, a análise jurídica da situação do imóvel e dos vendedores permite identificar riscos, ajustar cláusulas contratuais e reduzir a possibilidade de o adquirente enfrentar penhoras, indisponibilidades ou discussões sobre fraude à execução.
Por Ana Catarina Furtado Köhler
Emmendorfer & Tavares Advogados Associados
