O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em aquisições por leilão extrajudicial deve corresponder ao valor da arrematação, e não a parâmetros de mercado fixados unilateralmente pelo fisco municipal. A decisão, proferida no Recurso Especial nº 2.288.282 – PR, reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR) que havia validado a utilização de um valor de referência superior ao preço efetivamente pago pelo adquirente. O entendimento seguiu a orientação vinculante estabelecida pela Corte Superior no Tema Repetitivo 1.113, que disciplina as balizas para a definição da base de cálculo do imposto de transmissão em negócios imobiliários.
A controvérsia teve origem após um contribuinte adquirir salas comerciais e vagas de garagem por meio de leilão extrajudicial realizado por uma instituição financeira federal, pelo valor total de R$ 350.100,00. Ao buscar o recolhimento do ITBI, o Município de Curitiba emitiu as guias de pagamento com base em um valor venal de referência de R$ 1.260.800,00, montante estabelecido pelo Departamento de Rendas Imobiliárias local. O ente municipal sustentou que a modalidade de leilão extrajudicial permitiria a aquisição por preços negociáveis abaixo do mercado, o que justificaria o arbitramento do imposto com base em avaliações prévias da administração tributária, afastando a aplicação do valor da transação.
A fundamentação da decisão destaca que o Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 38, define a base de cálculo do ITBI como o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. No julgamento do Tema 1.113, o STJ fixou três teses fundamentais: a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e conformidade com o mercado; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valores de referência unilaterais. No caso em questão, o relator observou que a administração municipal falhou em demonstrar a incompatibilidade do valor de arrematação com a realidade de mercado por meio de procedimento administrativo adequado, violando o devido processo legal tributário.
O tribunal ressaltou que a presunção de que o valor declarado é condizente com o mercado só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, conforme exigido pelo artigo 148 do CTN. A decisão monocrática pontuou que os lançamentos por declaração ou por homologação são justificados pelas múltiplas variáveis que interferem no valor de um imóvel, as quais são melhor conhecidas pelas partes negociantes. Assim, o arbitramento de ofício sem a observância do contraditório e da ampla defesa, ou baseado apenas em estimativas genéricas, afronta o princípio da boa-fé objetiva e a sistemática de lançamento prevista na legislação federal.
Quanto à especificidade do leilão extrajudicial, o STJ aplicou o entendimento de que essa modalidade de venda se assemelha à arrematação judicial para fins tributários. O relator citou precedentes das turmas de Direito Público da Corte que indicam que o valor alcançado em hasta pública ou leilão, ainda que extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, representa a medida real do fato gerador sob a faceta econômica. A fundamentação técnica reitera que o preço obtido em leilão reflete o valor venal do imóvel no momento da transmissão, uma vez que a alienação ocorre em condições de exposição ao mercado, não cabendo ao fisco municipal desconsiderar tal montante sem prova robusta de subfaturamento ou irregularidade na operação.
Ao restabelecer a sentença favorável ao contribuinte, a decisão afastou a conclusão do tribunal estadual de que o leilão extrajudicial teria natureza puramente negocial e privada passível de desconsideração imediata. O entendimento do STJ é de que a vinculação ao Tema 1.113 e ao artigo 1.039 do Código de Processo Civil obriga os tribunais inferiores a seguir as teses firmadas em recursos repetitivos. A decisão concluiu pela ilegalidade da cobrança baseada em valor venal de referência, assegurando que o tributo incida estritamente sobre o preço da arrematação, conforme o artigo 38 do Código Tributário Nacional e o artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Referência: Decisão Monocrática no REsp 2288282 – PR
Fonte: Rota da Jurisprudência – APET
