A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça voltou a reforçar um entendimento de grande relevância para operações imobiliárias: nas execuções fiscais, a alienação de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa pode ser considerada fraude à execução por presunção absoluta.
Mas o caso julgado traz um elemento ainda mais sensível para compradores de imóveis: a discussão envolvia a aquisição de bem vendido por pessoa física, enquanto o débito tributário estava relacionado à atividade exercida pelo vendedor como empresário individual.
Em outras palavras, o adquirente alegava ter comprado o imóvel de uma pessoa física, com cautelas adotadas em relação ao CPF do alienante, enquanto a execução fiscal e as inscrições em dívida ativa estavam vinculadas ao CNPJ utilizado na atividade empresarial individual.
O STJ, contudo, rejeitou a tentativa de separar essas duas esferas patrimoniais.
O ponto de atenção: pessoa física que também é empresário individual
O empresário individual é uma figura bastante comum na realidade empresarial brasileira. Embora possua CNPJ, ele não constitui uma pessoa jurídica autônoma, com personalidade própria e patrimônio separado do titular.
O CNPJ, nesse caso, funciona como identificação fiscal da atividade exercida pela própria pessoa natural. Não há, portanto, uma barreira patrimonial entre “empresa” e “pessoa física”, como pode ocorrer em sociedades empresárias com personalidade jurídica própria.
Foi justamente essa premissa que se mostrou decisiva no julgamento.
A tese do adquirente era a de que a execução fiscal estava direcionada ao CNPJ do empresário individual, sem vinculação inicial ao CPF do titular. Além disso, sustentava que a aquisição teria sido realizada com cautelas, inclusive com a inexistência de apontamentos em certidões vinculadas ao CPF do alienante e sem penhora registrada na matrícula do imóvel.
Para o STJ, porém, essa distinção não prevalece quando se trata de empresário individual. Como não há separação entre a pessoa natural e a atividade empresarial exercida em nome próprio, o patrimônio pessoal do titular pode responder pelos débitos tributários decorrentes da atividade empresarial.
A dívida ativa vinculada ao CNPJ pode alcançar bens da pessoa física
Esse é o principal alerta prático do acórdão.
Em uma compra e venda de imóvel, o adquirente pode estar diante de um vendedor pessoa física aparentemente sem restrições relevantes em seu CPF. No entanto, se essa pessoa física também atua ou atuou como empresário individual, podem existir débitos tributários inscritos em dívida ativa vinculados ao CNPJ utilizado na atividade empresarial.
Nessa hipótese, a ausência de apontamento direto no CPF não elimina, por si só, o risco fiscal da operação.
O STJ reafirmou que o empresário individual e a pessoa natural se confundem para fins patrimoniais. Assim, a dívida tributária relacionada ao CNPJ do empresário individual não fica limitada a um patrimônio empresarial separado, porque esse patrimônio separado simplesmente não existe.
Na prática, isso significa que bens registrados em nome da pessoa física podem ser alcançados por execução fiscal relacionada à atividade empresarial individual.
Fraude à execução fiscal: o marco é a inscrição em dívida ativa
Outro ponto central do julgamento foi a aplicação do art. 185 do Código Tributário Nacional, com a redação dada pela Lei Complementar nº 118/2005.
A partir dessa alteração, o STJ consolidou, no Tema 290, o entendimento de que, nas execuções fiscais, a alienação de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa presume-se fraudulenta.
Antes da LC nº 118/2005, discutia-se a necessidade de citação válida do devedor para configuração da fraude à execução fiscal. Depois da alteração legislativa, o marco passou a ser a inscrição do crédito tributário em dívida ativa.
Portanto, se o débito já estava regularmente inscrito em dívida ativa antes da venda do bem, a operação pode ser considerada ineficaz perante a Fazenda Pública, salvo se o devedor comprovar que reservou bens ou rendas suficientes para o pagamento integral da dívida.
Boa-fé do comprador e matrícula limpa não afastam automaticamente o risco
O acórdão também reafirma uma distinção importante entre a fraude à execução no processo civil comum e a fraude à execução fiscal.
Nas execuções civis, a Súmula 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Nas execuções fiscais, porém, esse entendimento não se aplica.
O STJ entende que o crédito tributário possui regime próprio, disciplinado por norma especial: o art. 185 do CTN. Por isso, a boa-fé do adquirente, a ausência de averbação de penhora na matrícula do imóvel ou a inexistência de restrição registral não são, isoladamente, suficientes para afastar a presunção de fraude à execução fiscal.
Esse ponto merece atenção especial.
Em muitas operações imobiliárias, a análise de risco se concentra na matrícula do imóvel e em certidões básicas do vendedor. O julgamento demonstra que, em matéria tributária, essa verificação pode ser insuficiente, sobretudo quando o alienante é ou foi empresário individual.
A matrícula do imóvel não conta a história inteira
O princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária tem papel relevante na segurança das operações imobiliárias. A lógica é simples: atos, ônus e restrições relevantes devem estar publicizados na matrícula do imóvel, permitindo ao adquirente avaliar o risco da compra.
No caso analisado, contudo, o STJ não enfrentou o mérito da tese fundada na Lei nº 13.097/2015 por ausência de prequestionamento. Ainda assim, o acórdão evidencia que, no campo tributário, a ausência de penhora ou restrição na matrícula não deve ser tratada como garantia absoluta de inexistência de risco.
Isso é especialmente relevante quando o vendedor é pessoa física, mas possui ou possuiu CNPJ como empresário individual.
A matrícula pode revelar a situação registral do bem, mas não necessariamente revelará a existência de débitos fiscais inscritos em dívida ativa em nome do CNPJ vinculado à atividade empresarial individual do alienante.
Como reduzir o risco em operações com pessoa física vendedora
O julgamento deixa uma lição prática: em operações imobiliárias, a due diligence não deve se limitar à matrícula do imóvel e às certidões emitidas apenas em nome do CPF do vendedor.
Quando se trata de pessoa física, é recomendável verificar se ela exerce ou exerceu atividade como empresário individual, microempreendedor individual ou titular de estabelecimento empresarial em nome próprio.
Essa verificação pode envolver a solicitação de declaração expressa do vendedor sobre eventual atividade empresarial, pesquisa de CNPJs vinculados, consulta à Junta Comercial, análise de certidões fiscais em CPF e CNPJ, além da verificação de inscrições em dívida ativa e execuções fiscais.
Também é importante avaliar se, após a alienação do bem, o vendedor permanece com patrimônio suficiente para responder por eventuais débitos tributários inscritos. Isso porque o parágrafo único do art. 185 do CTN afasta a presunção de fraude apenas quando houver reserva de bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita.
Conclusão
No acórdão do REsp nº 2.173.311/PE, o STJ reforça uma orientação rigorosa em matéria de fraude à execução fiscal.
Após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, a alienação de bens pelo devedor pode ser presumida fraudulenta, independentemente da prova de má-fé do adquirente ou da existência de penhora registrada na matrícula do imóvel.
O ponto mais relevante do caso, porém, está na situação do empresário individual. Ainda que o comprador esteja negociando com uma pessoa física, é necessário verificar se ela também atua ou atuou como empresário individual, pois o CNPJ não cria separação patrimonial em relação ao titular.
A dívida tributária da atividade empresarial individual pode atingir bens registrados em nome da pessoa natural. Por isso, a compra de imóvel de pessoa física exige cautela fiscal ampliada.
Em matéria imobiliária, a matrícula é indispensável, mas não basta. A segurança da operação depende de uma análise mais completa, capaz de identificar riscos fiscais que podem estar fora do registro do imóvel, mas ainda assim comprometer a eficácia da aquisição.
A principal forma de mitigar esse risco é a realização de uma due diligence fiscal e patrimonial abrangente, com análise não apenas da situação registral do bem, mas também da existência de débitos inscritos em dívida ativa, execuções fiscais e patrimônio remanescente suficiente para satisfação do crédito tributário.
Em um cenário de crescente fiscalização e integração de bases de dados, a prevenção continua sendo a melhor estratégia para evitar litígios, bloqueios patrimoniais e questionamentos futuros sobre a validade ou eficácia de operações imobiliárias e patrimoniais.
Por Ana Catarina Furtado Köhler
Emmendorfer & Tavares Advogados Associados
