Sentença da 7ª Vara Cível Federal de São Paulo reconhece que rendimentos de aplicações conservadoras destinadas à preservação do caixa da obra podem ser tributados pela alíquota unificada de 4% do RET e autoriza a recuperação de valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos.
A Justiça Federal de São Paulo proferiu decisão relevante para o setor imobiliário ao reconhecer que receitas financeiras auferidas por incorporadoras optantes do Regime Especial de Tributação (RET), quando vinculadas ao patrimônio de afetação e destinadas à preservação dos recursos do empreendimento, podem ser submetidas à tributação unificada de 4%.
A controvérsia surgiu porque a Receita Federal, com base no art. 13, §§ 5º e 6º, da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, vinha exigindo que esses rendimentos fossem tributados fora do RET, especialmente sob a sistemática do lucro presumido ou real. Na prática, o entendimento administrativo gerava uma distorção: parte das receitas do empreendimento permanecia sujeita à alíquota unificada de 4%, enquanto os rendimentos financeiros do caixa da obra eram submetidos a carga tributária mais elevada.
No caso analisado, cinco sociedades de propósito específico (SPEs) sustentaram que as aplicações em renda fixa e em conta corrente remunerada não tinham caráter especulativo, mas função de gestão e preservação do caixa dos empreendimentos afetados. Ao julgar o mandado de segurança, a juíza federal Nathália de Oliveira Corrêa Faria Maciel entendeu que a limitação imposta pela Receita extrapolou os limites da Lei nº 10.931/2004.
Segundo a sentença, o art. 4º, § 1º, da Lei nº 10.931/2004 inclui, na receita mensal submetida ao RET, não apenas os valores auferidos com a venda das unidades imobiliárias, mas também as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes da operação. Por essa razão, a decisão concluiu que não cabe a uma norma infralegal restringir o alcance da lei e afastar, de forma automática, a incidência do RET sobre receitas financeiras obtidas para preservar os recursos do empreendimento.
A fundamentação também destacou a lógica do patrimônio de afetação. Nesse regime, os recursos de cada incorporação devem permanecer segregados e protegidos até a conclusão da obra. Assim, aplicações conservadoras — inclusive automáticas — destinadas a evitar perda inflacionária e a manter a integridade do caixa não configuram atividade paralela da incorporadora, mas medida compatível com a própria gestão da incorporação. O entendimento adotado, inclusive, acompanha precedente do próprio TRF-3 que já havia afastado limitação semelhante prevista na antiga IN RFB nº 1.435/2013.
Com isso, a sentença autorizou as impetrantes a oferecerem essas receitas financeiras à tributação sob a sistemática do RET e reconheceu o direito à compensação ou restituição dos valores recolhidos indevidamente nos últimos cinco anos, bem como no curso da ação, com atualização pela taxa SELIC. A restituição, porém, deverá observar a via judicial própria, nos termos do regime constitucional de precatórios.
A decisão tem impacto direto no planejamento tributário das incorporadoras e reforça a necessidade de análise criteriosa da natureza das receitas financeiras. Embora o entendimento seja favorável, isso não significa que toda e qualquer receita financeira passe a integrar automaticamente o RET. A demonstração do vínculo com o empreendimento, da segregação dos recursos e da finalidade de mera preservação do caixa — e não de especulação — tende a ser elemento central para a aplicação desse entendimento em outros casos.
O processo é o de nº 5035700-86.2025.4.03.6100, em trâmite na 7ª Vara Cível Federal de São Paulo, e a sentença está sujeita à remessa necessária ao Tribunal Regional Federal da 3ª Região.
Por Ana Catarina Furtado Köhler
