STJ determina cálculo do ITBI sobre valor de mercado do imóvel

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da transação imobiliária. A decisão, em recurso repetitivo, afasta o uso do valor venal, adotado para cálculo do IPTU, que geralmente é menor, e também valores de referência fixados pelas prefeituras.

Prevaleceu no julgamento, que deve ser seguido pelas instâncias inferiores, o voto do relator, ministro Gurgel de Faria. Para ele, o valor da transação imobiliária para o cálculo do ITBI, apontado pelo contribuinte, só pode ser afastado por meio de processo administrativo (REsp 1937821).

O caso analisado pelo STJ envolve o município de São Paulo, que contestou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). A Corte paulista entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior.

A decisão do TJ-SP foi dada em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). O entendimento passou, então, a orientar as decisões no Estado.

No recurso, o município alegou que a base de cálculo do ITBI não deveria corresponder ao valor venal usado para o IPTU, mas refletir o valor de mercado do imóvel. Argumentou ainda que, diferentemente do que ocorre com o IPTU, no ITBI há “autolançamento do tributo” pelo contribuinte.

Assim, acrescentou, se for constatado que a base de cálculo usada não corresponde ao efetivo valor de mercado, na transação, a fiscalização deve proceder ao lançamento complementar de ofício – ou seja cobrar a diferença.

Na sustentação oral, a procuradora do município Simone Andréa afirmou que o valor venal de referência é acionado apenas quando não merece fé o valor declarado pelo contribuinte. Ainda segundo Simone, a prática do município demonstra que, salvo operações baseadas em valores relacionados a financiamento bancário, invariavelmente os valores declarados de transferência de propriedade são depreciados. “O menor possível”, disse.

Ao votar, o relator afirmou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal. Para Gurgel de Faria, deve ser considerado como valor venal do ITBI “o valor normal de mercado nas transações imobiliárias”.

No IPTU, disse o ministro, tributa-se a propriedade tendo como base a planta genérica de valores do poder público local, que considera a localização e a metragem. Embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, por tamanho e metragem, acrescentou o relator em seu voto, a avaliação de preço específica de cada unidade depende também de outras circunstâncias, como benfeitorias e estado de conservação.

Por isso, não seria possível vincular a base de cálculo do ITBI à do IPTU, nem mesmo como piso de tributação, segundo o ministro, que lembrou que esse entendimento já foi adotado pelo STJ em outros julgamentos.

Ainda de acordo com o relator, também não é legítima a adoção de valor de referência de venda previamente fixado pelo município como parâmetro para a base de cálculo do ITBI. “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é o valor de mercado e só pode ser afastado por meio de processo administrativo”, afirmou.

Com a tese de efeito repetitivo, ao final foram aprovadas as seguintes disposições: “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”; “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.

Segundo o advogado Diogo Ferraz, do Freitas Leite Advogados, a decisão recoloca as coisas nos seus devidos trilhos. “A presunção deve ser de boa-fé, não de má-fé. Não há qualquer justificativa legítima para se presumir que as transações com imóveis usariam sempre preços artificiais e, por isso, a base de cálculo do ITBI deveria ser tabelada”, diz.

Para Ferraz, a desconsideração do valor da transação e o arbitramento de outro valor só pode ocorrer se o município constatar que houve algum tipo de irregularidade, como determina o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados, considera que a decisão trará economia tributária aos contribuintes “uma vez que há diversas operações em que o valor de negociação é substancialmente inferior ao valor venal de IPTU”. Em um caso que atuou, um cliente tinha sido obrigado, por decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, a pagar o ITBI sobre o valor venal de IPTU que, na época, era de quase R$ 90 milhões. Já o valor venal era de R$ 50 milhões. A decisão já transitou em julgado (não cabe mais recurso). “Ou seja, fosse hoje em dia o cliente teria pago R$ 40 milhões a menos de ITBI.” 

Fonte: Valor Econômico

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