A regulamentação da Reforma Tributária promove uma inflexão relevante na forma como a locação por temporada passa a ser tratada no ordenamento jurídico-tributário brasileiro. Com a edição da Lei Complementar nº 214/2025, essa modalidade de exploração imobiliária deixa de ser compreendida apenas como renda passiva e passa a ser enquadrada como atividade econômica organizada, equiparada, para fins fiscais, à prestação de serviços de hospedagem.
A mudança produz efeitos concretos e expressivos sobre a carga tributária do setor, especialmente para pessoas físicas. Contratos de locação inferiores a 90 dias passam a se submeter, além do Imposto de Renda, à incidência dos novos tributos sobre o consumo — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Ainda que a legislação preveja um redutor de 40% sobre a alíquota padrão desses tributos, o impacto financeiro é significativo, pois a tributação passa a incidir sobre a receita bruta da operação, sem considerar custos, despesas, vacância ou sazonalidade.
Na prática, isso representa um salto relevante na carga fiscal. Em simulações conservadoras, a soma do Imposto de Renda com o IBS e a CBS pode levar a uma tributação total próxima de 44% da receita auferida pela pessoa física que explora imóveis por temporada. Trata-se de um patamar que, em muitos casos, compromete de forma sensível a rentabilidade do investimento, sobretudo em operações com margens mais estreitas ou alta oscilação de ocupação. Lembrando que a pessoa física só será contribuinte desses tributos se tiver mais de 3 imóveis alugados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil — caso contrário, continua sujeita apenas ao IRPF.
Esse novo cenário evidencia um dos principais efeitos da reforma: o investidor continua percebendo o ingresso da receita, mas passa a reter uma parcela substancialmente menor ao final do período. A elevação da carga tributária não decorre apenas do aumento do valor pago, mas da própria mudança na lógica de tributação, que deixa de considerar o resultado econômico da atividade e passa a incidir diretamente sobre o faturamento.
Além do impacto financeiro, o novo modelo amplia as obrigações acessórias e intensifica a fiscalização, especialmente com o avanço de cadastros integrados e maior cruzamento de dados. A atuação desorganizada ou informal tende a se tornar cada vez mais arriscada.
Diante desse contexto, a estruturação da atividade por meio de pessoa jurídica passa a assumir papel central no planejamento tributário. Em muitos casos, a operação via pessoa jurídica pode resultar em carga significativamente inferior àquela suportada pela pessoa física, podendo se situar em torno de 27% ou até menos, a depender do regime adotado e do aproveitamento de créditos. Não se trata de uma solução automática, mas de alternativa que deve ser analisada de forma técnica e individualizada.
A locação por temporada permanece como opção economicamente atrativa, sobretudo em mercados consolidados. Contudo, a Reforma Tributária impõe uma mudança clara de postura: o investimento deixa de ser essencialmente passivo e passa a exigir planejamento jurídico e tributário rigoroso. Em um cenário em que a carga fiscal pode alcançar quase metade da receita, antecipar riscos e estruturar corretamente a operação deixa de ser escolha e passa a ser condição para a sustentabilidade do negócio.
Por Ana Catarina Furtado Köhler