Nova base de dados da Receita e unificação de tributos permitem maior fiscalização e podem elevar significativamente os tributos sobre imóveis, aluguéis e ganhos de capital.
Se você possui imóveis, recebe aluguéis ou atua no setor imobiliário, prepare-se para mudanças que podem afetar diretamente o seu bolso. Com a chegada do CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro e a aprovação da reforma tributária (EC 132/23 e LC 214/25), o cenário tributário sobre bens imóveis no Brasil passa por uma transformação profunda.
A Receita Federal passa a ter acesso unificado a informações detalhadas de imóveis em todo o país, enquanto os novos tributos - IBS e CBS - ampliam a base de incidência fiscal. A combinação dessas medidas pode resultar em aumento da carga tributária, especialmente sobre aluguéis, vendas, construções e ganhos de capital que antes passavam despercebidos pela fiscalização.
Neste artigo, explicamos como essas mudanças funcionam na prática, os riscos de autuação e como empresários e investidores devem se preparar.
O que diz a reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro
O CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro foi criado com o objetivo de unificar e padronizar as informações sobre imóveis urbanos e rurais no país. A ferramenta integra dados de cartórios, prefeituras, Receita Federal e Incra, permitindo que a administração tributária identifique com maior precisão a titularidade, localização, metragem e rendimentos gerados por imóveis - especialmente aluguéis.
Com isso, a Receita poderá cruzar dados do CIB com declarações do Imposto de Renda, DIMOB e outras bases fiscais, reforçando a fiscalização sobre receitas imobiliárias muitas vezes omitidas.
Já a reforma tributária, promulgada pela EC 132/23 e regulamentada pela LC 214/25, promove a unificação de tributos sobre o consumo - como PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI - criando o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, que integram o modelo de IVA dual (Federal e estadual/municipal).
Importância da medida e seus efeitos fiscais
A digitalização do cadastro e a consolidação dos tributos são, em tese, medidas positivas. No entanto, a conjugação do CIB com a reforma tributária amplia a base de cálculo, elimina isenções e pode elevar alíquotas, resultando em:
* Redução da informalidade no mercado de locação;
* Aumento da arrecadação tributária;
* Dificuldade de evasão fiscal, especialmente para proprietários de múltiplos imóveis;
* Mudança de regime fiscal para empresas do setor imobiliário.
Impactos práticos para contribuintes e empresários
1. Renda de aluguéis mais visada
A Receita poderá identificar locações não declaradas. Se o proprietário omitir esse rendimento, pode ser multado em até 75% do valor sonegado, enquanto o inquilino pode ser penalizado em 20% se não informar corretamente os pagamentos no IRPF.
2. Locação e venda agora tributada pelo IBS e CBS
Atividades antes isentas (como locação entre particulares) poderão ser tributadas, caso envolvam prestação de serviços por intermediários ou empresas de gestão.
3. Ganho de capital mais tributado
Como o limite de isenção para ganho de capital (R$ 440 mil) está defasado, mais contribuintes serão alcançados pela tributação sobre lucros na venda de imóveis.
4. Empresas imobiliárias no lucro presumido
A substituição de PIS e Cofins por CBS tende a elevar a carga tributária, especialmente para construtoras, incorporadoras e administradoras que hoje operam em regimes com alíquotas reduzidas.
Mudanças de contexto e tendência
O cenário atual marca uma guinada histórica no controle patrimonial e fiscal de imóveis no país, rompendo com décadas de informalidade ou subdeclaração, especialmente em operações de locação, cessão ou venda.
O CIB entra como um pilar central na estratégia de combate à evasão fiscal, e a reforma tributária amplia esse poder com uma nova lógica de incidência de tributos mais abrangente e digitalizada.
Conclusão
A união entre o Cadastro Imobiliário Brasileiro e a reforma tributária configura um novo paradigma fiscal no setor imobiliário brasileiro. Para empresários, investidores e até mesmo pessoas físicas, é essencial revisar estruturas patrimoniais e estratégias tributárias, com o apoio de especialistas.
Por Werner Damásio
Fonte: Migalhas